Quelles informations exiger d’une estimation par une agence immobilière?

Lorsque vous postez une annonce sur internet pour vendre votre appartement par exemple, vous recevez dans les minutes et heures qui suivent de nombreux appels d’agents immobiliers vous proposant leurs services. Vous devrez ensuite faire un choix du ou des agents avec lesquels vous souhaitez travailler. Voici donc les informations que vous devez attendre d’une estimation faite par un agent immobilier.

Des données récentes du marché local

Il existe de multiples sources de données pour un agent immobilier afin qu’il puisse étayer l’estimation qu’il fera de votre bien : la plus fiable est la base BIEN, qui est l’ensemble des transactions répertoriées par les Notaires de France. Comme chaque requête est payante, les agences préfèrent utiliser leurs propres données. Soit il s’agit d’une groupement d’agences, soit il s’agit d’une agence indépendante. Le résultat de l’estimation dépendra de la source des données mais aussi d’une stratégie un peu moins avouable des agences : plus l’estimation est haute, plus les clients ont tendance à favoriser les agences qui les ont faites.

Cependant, il faut savoir que les données récentes du marché local ne sont pas interprétables : elles sont objectives, c’est pourquoi elles sont particulièrement importantes pour vous.

En plus de savoir où en est le marché à ce jour, l’estimation doit vous donner la tendance du marché, à la hausse comme à la baisse car cet indicateur varie d’un mois à l’autre et il y a une forte saisonnalité de l’activité immobilière. Par exemple, les mois de mai, juin et juillet sont habituellement des mois de très forte activité.

L’avis de l’agent sur les points forts et faibles de votre appartement

Une fois les données objectives du quartier réunies, qui peuvent parfois varier rue par rue, l’agence immobilière va pondérer son avis de valeur d’une évaluation plus subjective destinée à établir un indice d’attractivité de votre appartement. Cet indice permet de prendre en compte des facteurs tels que l’étage, la vue, la taille de la cuisine ou encore l’état des parties communes de l’immeuble et les charges. Il va de soit par exemple que des charges très élevées vont pondérer la valeur d’un bien à la baisse tandis qu’un appartement au quatrième étage vue dégagée avec un ascenseur pondérera la valeur à la hausse.

Cet indice intègre les tendances en termes de décoration. Les acquéreurs ont parfois peu d’imagination quand il s’agit de transformer un appartement. La capacité à faire tomber une cloison non porteuse entre la cuisine et le salon est un élément qu’un agent immobilier pourra identifier rapidement car il en a l’habitude.

Où vous vous situez en termes de prix par rapport à des biens similaires

Sans rentrer dans des calculs savants, il est intéressant pour vous de connaitre, au-delà de la valeur moyenne d’un bien similaire dans votre quartier, où se situe la valeur médiane.

Pour mémoire, la médiane est, pour 100 biens vendus, la valeur du 50^ème bien lorsqu’ils sont triés du prix de vente du moins cher au plus cher. L’intérêt d’une telle mesure est d’identifier des disparités dans un quartier, qui ne se verrait pas dans une moyenne : par exemple dans un quartier dans lequel on trouverait beaucoup de studios, la médiane sera plus basse que le moyenne.

Une bonne estimation vous permettra de voir clairement votre positionnement par rapport aux autres biens en vente et vendus tant en termes de prix que durée de mise en vente. Ensuite, tout dépend de ce que vous souhaitez : soit vous voulez vendre vite pour éviter un prêt relais par exemple, soit vous avez du temps, n’êtes pas pressé et vous pouvez vous permettre de mettre votre bien dans la fourchette haute de l’estimation.

Toutes les données sont à prendre avec un certain sens critique : les prix affichés dans les publications en ligne sont frais d’agence inclus, mais surtout ils sont avant négociation. En tout état de cause, seule la base des Notaires de France est à même de donner les chiffres réels de la transaction, bien que les estimations réalisées par certains sites en ligne soient fiables à plus de 96% par rapport au prix des transactions. Pour savoir si une estimation est fiable, n’hésitez pas à demander la source des chiffres annoncés.

Chez The Good Flat, nous pensons qu’une bonne estimation est la base d’une relation pérenne et transparente, n’hésitez pas à nous demander une estimation de votre appartement, c’est gratuit et vous aurez le rapport dans la journée.

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