Comment savoir si votre appartement est au prix du marché ?

Lorsque l’on veut vendre son appartement, il est humain de vouloir le positionner dans la fourchette haute des prix du marché. Mais comment savoir si vous avez positionné votre bien trop haut dans cette fourchette ou si vous êtes littéralement en dehors des prix du marché ? The Good Flat vous explique comment savoir si votre appartement est au prix du marché et quels sont les indicateurs qui prouvent que vous êtes au-dessus.

Votre annonce immobilière est vue de nombreuses fois

Lorsque vous mettez votre annonce en ligne, vous donnez de la visibilité à votre appartement et vous pouvez voir le nombre de personnes qui ont consulté votre annonce.

Normalement, si votre annonce rentre dans les prix du marché, dès que vous mettez votre annonce en ligne, les acquéreurs potentiels qui ont paramétré une alerte pour être prévenus en premier sont immédiatement avertis. Ils consultent l’annonce de votre bien dans les minutes qui suivent. Si votre bien est dans les prix du marché, vous recevrez beaucoup d’appels rapidement.

En revanche, si votre bien est positionné trop haut dans la fourchette, alors les appels seront moins nombreux et il faudra être vigilant avant d’aller plus loin : les prospects ont-ils une capacité d’emprunt suffisante ? Ont-ils déjà consulté leur banque ? Une réponse positive à ces deux questions est obligatoire avant de passer à la suite de la vente.

Vous faites de nombreuses visites

En ce moment le marché immobilier parisien est assez tendu, c’est-à-dire qu’il est tiré par la demande. Vous devriez donc immédiatement avoir des visites.

En moyenne à Paris, un acquéreur visite six appartements avant d’en acheter un. Si un bien est au prix du marché, c’est-à-dire qu’il est dans l’estimation qui en a été faite par un agent immobilier, alors une visite se concrétise rapidement par une seconde visite, même si l’acquéreur n’a pas encore fait d’offre.

En revanche, si après quelques semaines le nombre de visites diminue, cela signifie qu’au-delà de l’attrait d’un nouveau bien arrivé sur le marché, il ne répond pas à ses attentes.

Un erreur assez répandue consiste à essayer de vendre son bien plus cher que le prix du marché, puis de se dire qu’on baissera le prix au fur et à mesure. Malheureusement, cela aboutit à la dévalorisation du bien car les acquéreurs ne regardent plus le prix mais ont l’impression que l’annonce est en ligne depuis longtemps et que s’il n’est pas vendu, c’est probablement parce qu’il a un défaut majeur. Cette perception n’est pas modifiable, il est donc important de ne pas rater la première présentation du bien en ligne.

Mais vous recevez peu d’offres d’achat

Faire visiter son bien à des acquéreurs n’est pas aussi aisé qu’il peut paraitre. Si après de nombreuses visites et plusieurs semaines vous ne recevez pas de propositions à hauteur de vos attentes, il peut y avoir trois raisons principales.

La première raison est que vous êtes peut-être votre propre ennemi. Pour présenter un bien de façon convaincante à des acquéreurs potentiels, il faut se détacher de ce bien, le dépersonnaliser de la vie que vous avez vécue dedans, retirer les objets personnels, rendre la décoration la plus neutre possible et éviter de parler trop librement. Si vous avez une obligation de transparence et l’interdiction de mentir lors des visites, vous devez aussi vous mettre à la place de vos acquéreurs, qui n’ont peut-être pas le même style de vie que vous, pas le même âge et ont besoin de pouvoir se projeter dans votre appartement.

La seconde raison à envisager est que votre appartement, qui vous convient parfaitement puisque vous y avez vécu plusieurs années, a un défaut majeur qui rebute les acquéreurs. En tant que propriétaire, vous aurez naturellement tendance à minimiser ce défaut parce que vous avez vécu avec et que vous vous y êtes habitué : vous vous êtes adapté. Il peut s’agir par exemple d’un vis-à-vis trop proche, d’une petite cuisine séparée ou encore d’un étage élevé sans ascenseur. Dans ce cas, vous pourriez avoir du mal à le vendre même au prix moyen du marché.

Troisième raison, l’appartement est trop cher. Si vous vous dites qu’en le positionnant haut, cela n’empêchera personne de faire une proposition plus basse, détrompez-vous. Les acquéreurs en sont tout juste à leur premier ou second achat immobilier, et le réflexe de négocier au-delà de 2 ou 3% de la valeur d’un bien n’est souvent pas envisagée. Il s’agit donc ici d’un point bloquant qui peut justifier que vous ne receviez pas de propositions satisfaisantes.

Si vous êtes dans ce cas et que votre bien est mis sur le marché depuis trop longtemps, il convient de changer de stratégie rapidement. Il faut retirer toutes les annonces, faire une pause de quelques semaines sans rien diffuser, faire reprendre des photos sous de nouveaux angles pour donner l’impression d’un bien mis sur le marché au bon prix pour la première fois. Vous rencontrerez un succès rapide si le problème n’était que sur le prix. Si en revanche ce n’était pas le seul facteur en cause, passez par une agence, ce sont des professionnels qui savent valoriser un bien comme il se doit.

Chez The Good Flat nous sommes très directs dès notre première rencontre. Notre estimation est un avis qui part de données factuelles. Votre intérêt et le nôtre est le même, vendre votre bien au meilleur prix, c’est pourquoi nous vous donnerons notre avis d’expert, mais vous aurez le dernier mot quant au prix de mise en vente.

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