Cinq choses à faire avant de mettre en vente votre appartement

Vous avez décidé qu’il était temps de vendre votre appartement et vous vous y préparez. Vous êtes-vous posé les bonnes questions avant de vendre ? The Good Flat a récapitulé pour vous les cinq choses à faire avant de vendre votre appartement.

Finir les travaux en cours

Nous avons tous des petits travaux à terminer qui sont l’œuvre que le temps a sur notre appartement. Il peut s’agir des suite d’un dégâts des eaux, de trous de perceuse non rebouchés, de peinture non terminée, de meubles de cuisine branlants car pas encore réparés par exemple. Tous ces éléments font partie de votre quotidien et vous n’y prêtez plus attention car… vous ne les voyez même plus.

Néanmoins vous devez impérativement retrouver votre objectivité et vous mettre à la place d’un futur acquéreur qui visiterait votre appartement. Quelle serait la première chose qui lui sauterait aux yeux ? Qu’est-ce qui lui plairait le plus ? Qu’est-ce qui pourrait lui déplaire ?

Lorsque vous avez pris la décision de vendre votre appartement, vous devez progressivement vous en détacher, le dépersonnaliser et le rendre non plus à votre goût, mais le plus neutre possible, justement, faute de pouvoir deviner ce qui plaira à votre cible. Il est important de comprendre que les acquéreurs ont en général assez peu d’imagination et la simple vue de travaux de réparation à faire peut en rebuter certains. Or il est dommage de perdre des acquéreurs potentiels pour une petite réparation qui ne vous prendrait finalement pas tant de temps à faire… si vous vous en occupez sérieusement.

Vous rentrez en mode « vente » et rien de doit vous en détourner !

Vous avez plusieurs options pour vous aider dans cette tâche : tout d’abord, vous pouvez demander l’avis d’un ami ou d’une connaissance sur ce que vous devriez modifier, car l’on parle ici de petites modifications, pas de murs à abattre. Attention car cette démarche n’est pas toujours très agréable à entendre. Néanmoins, écoutez attentivement, n’essayez pas de parer les objections car elles sont probablement assez pertinentes.

Ensuite, pour la réalisation de ces petits travaux, soit vous êtes bricoleur et vous n’avez qu’à vous motiver pour les réaliser. Vous pouvez pour cela vous aider d’un planning au jour le jour qui répertorie tout ce que vous devez faire et le matériel à acheter.

Si vous ne vous sentez pas le courage ou la compétence, faites appels à de bonnes volontés ou à des professionnels. Il existe plein de nouveaux site web qui peuvent vous mettre en relation avec des personnes qui ont la compétence requise. Ces sites ont pour avantage d’être tout à fait transparents quant au prix que vous paierez et au résultat final (Frizbiz, allovoisins, monsupervoisin entre autres).

Enfin, vous trouverez facilement un bon plombier, maçon, peintre ou électricien en demandant à vos voisins de vous conseiller quelqu’un de fiable si ces travaux demandent une intervention un peu plus importante ou que vous préférez faire appel à un professionnel aguerri.

Une fois ces petits travaux réalisés, votre bien sera présentable sans qu’on puisse objecter d’élément important.

Préparer tous les papiers

Avant de mettre en vente votre appartement, il faut vous préparer aux documents rendus obligatoires par les lois Alur et Hoguet. En effet, pour rédiger une annonce de vente pour votre appartement ne s’improvise pas puisqu’il vous faudra obligatoirement mentionner le nombre de lots dans votre copropriété, le montant des charges et de la taxe foncière entre autres.

De plus, vous devez faire apparaître le résultat des diagnostics techniques obligatoires :

• Diagnostic Performance Énergétique
• Diagnostic Amiante
• Diagnostic Plomb ou CREP
• Loi Carrez
• Etat des servitudes ‘risques’ et d’information sur les sols (ESRIS)
• Diagnostics Termites
• Diagnostic Électricité
• Diagnostic Gaz

Les diagnostics doivent être à votre nom, vous ne pouvez donc pratiquement pas réutiliser ceux qui ont été faits lors de votre acquisition car ils ont une durée de limitée pour nombre d’entre eux (termites : 6 mois par exemple). Le fait que vous soyez un particulier, si vous souhaitiez vendre par vous-même, ne vous ôte pas de l’obligation de les faire et de mettre les informations à disposition dans l’annonce que vous rédigerez.

Outre tous ces documents, vous devez impérativement avoir sous la main votre acte de propriété dans son intégralité, c’est à dire qu’une simple attestation de propriété ne suffit pas. L’agence immobilière a l’obligation de vous le demander car elle doit s’assurer que vous êtes bien le propriétaire que vous prétendez être. Si vous ne le retrouvez pas, vous devez le demander à votre notaire, qui vous le délivrera quelques jours plus tard.

Enfin, pour être prêt lorsque vous aurez trouvé un acquéreur au prix qui vous convient, vous devrez fournir les relevés de charges des deux dernières années, le règlement de copropriété et l’ensemble de ses modificatifs, , le carnet d’entretien, la fiche synthétique et un pré-état daté. Ce dernier document est à demander au dernier moment car si la loi impose qu’il soit gratuit, la plupart des syndics le facturent encore, parfois sous le nom de « document acquéreur ».

Surtout, ne vous embêtez pas à les imprimer car la plupart d’entre eux sont disponibles par voie électronique, ce qui rend beaucoup plus simple de les partager ensuite.

Epurer, ranger et nettoyer

Le modèle en la matière est Sir Terence Conran, le fondateur des magasins Habitat et Conran Shop, qui explique que le « rangement ne consiste pas à s’imposer une discipline étrangère mais à optimiser l’espace à votre disposition ». Sa doctrine en la matière débute pas le fait de se débarrasser de tout ce qui encombre les espaces pour pouvoir en profiter de nouveau. Dans le cadre d’une vente, surtout à Paris où le prix du mètre carré est effarant, il convient de rendre disponible un maximum de place pour que le futur acquéreur puisse se rendre compte du volume et de la surface disponibles.

Vous pouvez alors soit donner ce qui ne vous sert plus, soit le jeter si c’est abimé. Une simple visite sur le site des encombrants vous suffira pour vous assurer qu’ils seront pris en charge dans la nuit devant chez vous.

Une fois que vous aurez fait le vide des objets, papiers, linge, mobilier qui vous encombrent et ne vous servent pas, vous devez ranger, c’est à dire trier et classer ce qui vous est indispensable.

Enfin, vous devez nettoyer tout votre appartement de façon à ce que les prospects soient immanquablement séduits pas votre intérieur. Si vous avez des animaux, il vous faudra masquer toute odeur et poils éparses.

Avez-vous pensé à la cave ? C’est un élément essentiel de la vente d’un appartement, surtout pour un couple avec au moins un enfant car les poussettes, vêtements, vélos, jouets et meubles y seront stockés et vous devez apporter la certitude qu’il y aura suffisamment de place pour tout y stocker.

Valoriser par de belles photos

Pour faire des photos qui valorisent votre intérieur, il faut absolument faire appel à un professionnel. Il saura capter la luminosité qui manque à votre appartement au premier étage, il saura prendre en une seule photo votre salle de bain de six mètres carrés, il saura enfin ne faire apparaître sur ses clichés que ce qu’il faut y voir et cacher ce qui serait un peu moins gracieux.

Il s’agit d’un investissement qui, si vous avez réalisé les étapes précédentes consciencieusement, entérinera vos actions et donnera l’image souhaitée. Sans un photographe professionnel de l’immobilier, vos efforts ne se reflèteront pas dans les photos. La prise de photos vous coutera en moyenne 250€. Si vous passez par un agence avec laquelle vous travaillez en exclusivité, elle vous offrira ces frais sans discuter.

Les annonces immobilières avec des photos totalisent sept fois plus de vues que celles sans et si elles disposent de plus de sept photos, elles attirent d’autant plus de prospects intéressés et sérieux.

L’autre bénéfice de faire de très bonnes photos est qu’elles attirent plus de visites, donc davantage de propositions, et qui plus est, des visites plus qualifiées car les prospects ont déjà une bonne idée de ce qu’ils vont voir.

Faites de la place dans votre agenda… ou choisissez une bonne agence

Tout d’abord, comme il s’agit d’un projet conséquent, vous devrez vous libérer beaucoup de temps afin de vous rendre disponible pour réaliser les visites, spécifiquement tôt le matin et en fin de journée (18h-21h). Ad hoc, vous aurez des visites dans la journée et surtout beaucoup d’appels de professionnels qui vous proposeront leurs services. Si vous êtes tenté de passer par une agence immobilière, je vous conseille de lire cet article qui vous éclairer sur les leviers de discussion avant la signature d’un mandat.

Si vous aviez dans l’idée de vendre votre appartement de particulier à particulier, il convient auparavant de vous poser les bonnes questions. En effet, il est tout à fait légitime de vouloir vendre seul et ainsi d’économiser la commission, seulement avez-vous pensé aux risques liés à un tel essai ?

Tout d’abord, que se passera-t-il si vous vous trompez dans le prix : vous perdrez du temps et donc de l’argent, spécifiquement si vous êtes pressé de vendre. C’est un risque à évaluer, d’autant plus que vous n’aurez la capacité à diffuser que sur un nombre très restreint de sites qui vous limitera probablement le nombre de propositions que vous recevrez. Comment allez-vous vérifier l’identité de vos visiteurs et la solvabilité des futurs acquéreurs ? Pourrez-vous les conseiller dans leur recherche de prêt bancaire et quant aux conditions qu’ils peuvent obtenir et qui les inciteront à vous faire une proposition rapide ? Se limiter au marché de particulier à particulier, c’est se priver de 65% des acquéreurs ne passant que par un professionnel.

Ainsi donc, si vous souhaitez donner le plus d’impact à la vente de votre appartement, passez par une agence immobilière, vous y consacrerez beaucoup moins de temps et en plus la vente sera plus rapide (75% des ventes via un mandat exclusif se font sous trois mois, contre 57% pour un mandat simple).

Chez The Good Flat, nous pensons qu’une bonne vente est doit vous libérer votre esprit et votre agenda : nous travaillons pour vous et avec vous. N’hésitez pas à nous demander une estimation de votre appartement, c’est gratuit et vous aurez le rapport dans la journée.

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